“老城新生”，济南如何破题？

　　“大地在冒泡，城市在呼吸。” 2026山东迎新春消费季启动仪式上，董宇辉用一句诗意表达勾勒出济南泉水的灵动生命力，也道尽了泉城城市更新的核心内涵。2026年，随着《济南市城市更新条例》正式施行，一场以泉水为魂，“留、改、拆”为路径，产业升级为核心，民生改善为底色的城市更新行动，正在齐鲁大地上铺展壮阔图景。

　　近日，记者走访多个城市更新片区，对话专家、学者、市民，探寻济南城市更新如何破解空间制约、重塑产业生态、激活发展潜能，走进从“拆建逻辑”到“共生哲学”的济南城市更新实践。

　　破局

　　有机更新与文脉传承双向奔赴

　　城市更新的难度，往往与城市的历史厚度成正比。在泉水涌动、古迹林立的历史文化名城济南，“保泉”“护文”是城市更新不可逾越的底线，也构成了其最鲜明的制约。这种制约，倒逼济南走出了空间焕新与文脉传承双向奔赴的破局之路，让汩汩清泉成为现代化发展的鲜活注脚。

　　不同于部分城市“大拆大建”的模式，济南将“保留利用提升为主”写入地方性法规，确立“小规模、渐进式、微改造”的核心原则。

　　在明府城片区，实施主体放弃了房地产开发的短期利益，投入大量资金修缮文物保护单位和历史建筑，在石板路下敷设几十根管线，既保住了“家家泉水、户户垂杨”的街巷肌理，又解决了老城区基础设施滞后的民生痛点;在后宰门街，施工团队用传统工艺修补风化青砖，复原明清木质门窗的雕花细节，将杂乱电线全部入地，增设隐藏式暖光照明和仿古休憩座椅，既保留了“明代德王府后门”的历史格局，又补齐了现代旅游服务短板。

　　“‘保护优先’的选择，看似增加了更新成本，却为城市留住了最珍贵的文化资产。”同圆设计集团股份有限公司城市规划研究院专家说，当城市更新的浪潮涌向济南，千年泉脉不仅没有成为发展的“绊脚石”，反而化作这座城市生长的独特坐标，守护住了“家家泉水、户户垂杨”的城市底色。

　　攻坚

　　“空间蝶变”与“动能焕新”同频共振

　　当城市更新的画笔勾勒济南的发展新貌，产业升级成为这幅画卷中最具活力的笔触。济南以城市更新为契机，打破空间桎梏、盘活存量资源、优化产业布局，让城市更新的“空间蝶变”与产业升级的“动能焕新”同频共振，在产城融合的深度实践中，为现代化泉城建设筑牢实体经济根基，让城市生长与产业发展双向赋能、共生共荣。

　　在济南新旧动能转换起步区崔寨街道，一片17.13公顷的土地正在上演“蝶变奇迹”。这里曾是权属交错、设施落后的老旧厂房和低矮民房，如今已变身山东黄河数字经济产业园，成为黄河北岸的数字新引擎。

　　据介绍，园区建设之初就明确“济南离岸基地合作空间、黄河北岸数字经济新高地”的定位，探索出“规划引领、链主驱动、生态培育”三维一体开发模式，通过“分期建设、滚动开发”，打造数字产业孵化中心、数据中心及人才公寓，构建完整的数字产业生态圈。

　　在破解“土地低效利用”和“产业空心化”两大难题上，济南没有简单引入通用型产业，而是结合片区禀赋精准定位：位于工业南路核心区的小鸭工业园，通过城市更新实现“腾笼精业”，为传统制造业转型升级提供了可复制的样本。该项目创新性地采用“厂区改造　+　产业置换”模式，盘活了84.4公顷土地，小鸭集团生产线迁至孙村青年汽车厂区，既破解了小鸭集团的发展瓶颈，又高效盘活了青年汽车的闲置资产，实现了双赢。

　　“更新让我们‘破茧重生’。”小鸭控股集团相关负责人介绍，新建的智能制造园区，引入智能生产线和研发中心，产品从传统家电向智能装备、新能源汽车零部件等高端制造转型，生产效率成倍提升。

　　盘活一块地，激活一片区。按照规划，小鸭工业园原址将打造集科技研发、商务金融、生活居住于一体的多元复合公共服务中心。目前，一期50万平方米高品质住宅“云上璟誉”已全面封顶，济南首家山姆会员商店正在加紧建设;社区活力中心“芳邻里”、低空经济产业园、海川中学等配套设施同步推进，将惠及片区数万名居民。

　　从低效空间的盘活到产业载体的升级，从传统产业的转型到新兴产业的崛起，济南正以产城融合的生动实践，让城市更新为产业发展铺路，让产业升级为城市未来赋能，在新时代的发展浪潮中，绘就一座既有千年泉脉底蕴，又有现代产业活力的现代化城市新图景。

　　共生

　　城市生长与民生改善相得益彰

　　济南的城市更新，从未止步于空间的焕新与产业的升级，而是始终以民生服务为锚点，将“宜居、宜业、宜享”的理念融入全流程，让城市更新的每一步都踩在群众的需求点上，转化成看得见、摸得着的民生福祉，实现城市生长与民生改善的同频共振。

　　在槐荫区裕园社区，曾经“一位难求”的停车困境，通过智慧停车系统的引入迎刃而解，200余个车位承载起600余辆机动车的停放需求，管网升级与违建清理后腾出的空间，成为老人闲谈、孩童嬉戏的温馨乐园。这种“靶向治疗”式的补短板改造，正是济南城市更新的鲜明特征。

　　同样焕发新生的，还有历下区环山路25号院。这个建于20世纪80年代的职工宿舍，线路老化、墙皮脱落、窗户漏风，虽地处核心地段却无人问津。通过投入114万元全维度翻新，更换水电消防管网、配齐家电家具，引入“中合寓”专业运营打造长租公寓，改造后不仅出租率达100%，更解决了新市民、陪读家庭的租房需求，实现国有资产保值与民生改善的双赢。

　　补齐短板是济南城市更新的“基础题”，价值再造就是“加分题”。做足空间焕新与民生提质深度融合的文章，明府城片区的“微改造”堪称典范。327个院落实行“一院一策”，文保建筑“恢复性建设”、传统院落“修旧如旧”，既保留了“家家泉水、户户垂杨”的文脉肌理，又通过泉水街巷梳理、滨水步道修复，让历史空间成为居民日常休闲的“幸福场”。该项目斩获全国城市更新美好街区榜样奖，成为文旅融合的标杆。

青砖黛瓦藏新潮，老城消费换新貌。(刚永超　摄)

　　展望

　　高质量打赢解难题、提品质“更新战”

　　尽管济南城市更新取得显著成效，但采访中记者也发现，部分项目推进中仍面临一些挑战：有的历史街区更新面临“成本倒挂”压力，资金平衡难度较大;老旧厂区转型涉及产权梳理、职工安置等复杂问题，推进周期较长;有的更新项目产业导入同质化，特色不够鲜明;社会资本参与积极性有待进一步提高。

　　如何高质量打赢解难题攻坚战和提品质持久战，专家、学者和企业负责人提出建议。济南市人大代表牛化宪建议，政府应进一步加大政策支持力度，完善激励机制，吸引金融机构、专业机构和社会资本参与;山东大学社会学教授王忠武认为，要让存量空间不仅有“颜值”更有内涵，走出一条兼具历史厚度、民生温度与产业强度的更新之路;部分企业负责人则希望建立更高效的审批机制，为项目推进提供便利。

　　泉水潺潺，流淌千年;城市更新，永无止境。济南的城市更新实践，已经为全国同类城市提供了“保护与发展并重、民生与产业共赢”的样本。但这场关乎城市未来的变革，没有标准答案，只有不断探索的过程。未来，济南需要以更冷静的思考、更务实的行动，破解发展中的难题，让城市更新不仅带来空间的蝶变，更带来治理的升级、民生的改善、文化的传承，走出一条兼具温度、深度与可持续性的发展之路。

　　记者手记

　　连日的采访，让记者深刻认识到，城市更新不仅仅是对城市外貌的改变，更是对城市功能的完善、对城市文化的传承和对城市居民生活质量的提升。城市更新要坚持以人为本，把握好立新与破旧、致广大与尽精微的关系。既要有大刀阔斧的改造，解决城市发展中的痛点和短板，又要注重细节，从细微处入手，让老百姓真切感受到城市的变化。城市更新是一项系统工程，需要政府、企业和社会各方的共同努力，只有这样，才能让城市真正成为广大市民安居乐业、幸福生活的美好家园。记者也将继续关注城市更新的进程，用手中的笔记录下更多城市发展的精彩瞬间。

　　他山之石

　　城市更新没有放之四海而皆准的路径，国内外诸多经典案例以理念创新、模式突破、机制重塑，为济南提供了可借鉴的“他山之石”。这些案例既涵盖宏观治理、产业转型，也聚焦生态低碳、社区营造，核心在于平衡保护与发展、协调多方利益、激活内生动力，为济南在泉水文脉守护、老城区焕新、产业迭代、民生升级等领域的更新实践提供多元参考范式。

　　工业遗存活化：从“锈带”到“秀带”的转型样本

　　●北京首钢园区：以“工业遗产+产业升级”为核心，保留高炉、冷却塔等工业遗迹，植入冰雪运动、新能源、数字经济等新兴产业，打造“科技+体育+文化”的产业生态。其关键在于“空间留白+功能植入”，不搞大拆大建，通过适应性改造实现工业记忆与现代产业的共生，为济南老工业区更新提供“存量盘活+产业赋能”的路径参考。

　　历史街区更新：文脉传承与商业活力的平衡之道

　　●上海张园：作为上海现存规模最大、保存最完整的石库门建筑群，改造采用“修旧如旧”原则，保留建筑风貌的同时引入高端商业、文化展览等业态。其“保护优先+业态升级”的模式，为济南明府城、老商埠等历史片区更新提供借鉴——在守护泉水文脉、老城肌理的基础上，通过业态创新激活历史空间的商业与文化活力。生态低碳更新：

　　可持续发展的系统解决方案

　　●浙江台州官河古道：以“水清可观、岸绿可游、街繁可贸”为目标，串联公园、街道、小区，将消极空间转为文化空间，构建绿色生态网络与慢生活圈层。启示济南在更新中注重“生态织补+空间串联”，依托泉水、山体等生态本底，打造连续的公共空间与生态廊道，提升居民生活品质。