Les tendances des marchés immobiliers à fin août 2025 : les prix en France et dans les métropoles

Sur un marché de l’ancien en expansion, les prix des logements proposés à l’achat progressent rapidement. Car en dépit des exigences d’apport personnel imposées par la Banque de France qui ne font que pénaliser la primo accession, la hausse des prix reste alimentée par le retour des revendeurs candidats à un rachat : notamment dans les grandes villes de plus de 100 000 habitants, où les augmentations ont été constatées en juillet dans 75 % d’entre elles (+ 2.8 % en moyenne, sur un an). Il y a un an, les prix baissaient dans 90 % de ces villes (de 5.3 % en moyenne).

D’ailleurs les offres qui sont faites sur le marché de l’ancien annoncent la poursuite de cette hausse : avec + 3.0 % sur 3 mois pour les prix affichés (+ 2.7 % pour les appartements et + 3.5 % pour les maisons).

Ainsi, la hausse des prix constatée durant les 3 derniers mois témoigne de la vivacité du marché : avec des augmentations de 2.5 % pour les appartements et pour les maisons. Et en juillet 2025, les prix mesurés en niveau annuel glissant augmentaient de 1.4 % sur un an, sur l’ensemble du marché : il y a un an à la même époque, les prix étaient en recul de 3.7 %. L’augmentation reste la plus rapide sur le marché des maisons où la demande est toujours très forte : + 1.7 % sur un an, contre + 1.2 % pour les appartements.

Et en juillet 2025, les prix mesurés en niveau trimestriel glissant ont retrouvé leur niveau de janvier 2023 : celui de février 2023 pour les appartements et celui de novembre 2022 pour les maisons.

Les candidats à l’achat d’un logement neuf bénéficient de l’extension du PTZ sur l’ensemble du territoire et de l’amélioration de ses principaux paramètres. Mais les taux des crédits immobiliers sont stabilisés depuis le début du printemps et le niveau des apports personnels exigés par les banques s’élève encore.

Pourtant sur le marché des maisons individuelles, la demande bénéficie pleinement du renforcement de l’offre des constructeurs (tant en niveau qu’en diversité des produits proposés) : les ventes de maisons progressent donc rapidement. La hausse des prix des maisons se poursuit donc, mais elle ralentit progressivement : au cours des trois derniers mois, les prix n’ont ainsi augmenté que de 1.1 % ; et de 0.2 % sur un an, en niveau annuel glissant.

En revanche sur le marché des appartements neufs, les ventes peinent à se relever : le niveau des prix décourage les accédants à la propriété, alors que les candidats à un investissement locatif privé sont peu nombreux, depuis la suppression du dispositif Pinel. Les évolutions récentes du marché de la promotion immobilière ne permettent donc pas d’escompter rapidement une inversion de la courbe des prix, en dépit de leur frémissement habituel du début de l’été (+ 2.5 % sur trois mois). Aussi sur un an, la baisse des prix se poursuit à un rythme soutenu avec – 0.8 %, en glissement annuel.

La hausse des prix des logements anciens paraît solidement inscrite dans le paysage immobilier. D’ailleurs, elle concerne maintenant 75 % des villes de plus de 100 000 habitants (contre 40 % en janvier et 10 % seulement en juillet 2024), auxquels il faut rajouter 7.5 % des grandes villes (Bordeaux, Besançon et Toulouse) qui vont prochainement basculer dans la zone des augmentations de prix. En outre, dans les grandes villes, le rythme de la hausse des prix des appartements est maintenant de 2.8 % sur un an, soit plus de deux fois l’augmentation mesurée France entière. Et sur Paris les prix progressent doucement (+ 0.1 % sur an), après 3 années de baisse. La hausse se diffusant largement en Ile de France (50 % des villes sont concernées), avec + 1.1 % sur un an.

Mais dans le même temps, la diffusion de la hausse dans les villes de plus de 40 000 habitants marque le pas : 64 % des ces villes sont concernées par une augmentation des prix des appartements anciens (59 % pour les maisons), soit une proportion ne progressant que très lentement depuis la fin du printemps (avec une tendance à la stagnation).

La dégradation de l’environnement du marché (pertes de pouvoir d’achat, détérioration du marché du travail, fin de la baisse des taux des crédits, …) commence à peser sur la demande et sur ses capacités à absorber la hausse des prix en cours. Sauf sur les territoires où le produit de la revente de biens immobiliers allège les contraintes de financement des nouveaux projets.

Pour autant, quelques grandes villes ne semblent pas concernées par la remontée ou par l’inversion de la courbe des prix des appartements anciens, pour des raisons économiques ou en raison du délaissement d’une partie de la demande. Le mouvement de baisse se renforce ainsi à Amiens et à Saint-Etienne, mais aussi à Nantes et à Rennes.

“ En juillet les vendeurs sont motivés, les acheteurs pointus, et les offres tombent juste avant les valises. Une belle continuité du mois de juin !“
Alex Quicampoix, conseiller immobilier à Lyon

Sur un marché dont l’activité progresse rapidement, les différences d’évolution des prix se renforcent et bouleversent les modèles de valorisation des biens qui prévalaient jusqu’alors. Dans la plupart des métropoles, l’intensité des déséquilibres quantitatifs entre l’offre et la demande exerce maintenant une pression forte sur les prix. Et elle se surajoute à l’impact sur les prix du potentiel de développement économique des territoires et des niveaux de revenus des ménages résidants, sans souvent laisser trop de place à la qualité de vie constatée.

Entre les métropoles les moins chères (Brest Métropole, Grand Nancy et Rouen Normandie) avec des prix au mÇ de l’ordre de 2 500 € pour les appartements anciens et celle du Grand Paris, l’écart de prix est de 1 à 2.8. En revanche l’écart est moindre, de 1 à 2.1 avec la métropole de Nice-Côte d’Azur et de 1 à 1.6 avec les métropoles de Lyon, Montpellier, Rennes, Strasbourg et Toulouse.

Dans la plupart de ces métropoles, la préférence pour la périphérie se renforce : la décote de prix de la ville-centre par rapport à la périphérie s’accroit. Elle s’élève d’ailleurs nettement sur Grenoble, Marseille et Strasbourg, voire sur Brest et Rennes : en dépit de la pression de la demande et/ou des difficultés d’extension du parc de logements en dehors de la ville-centre, la demande plébiscite plus volontiers un cadre de vie plus sécurisé et plus conforme à ses attentes. Néanmoins, cette préférence pour la périphérie ne se constate toujours pas sur les métropoles de Lyon, Nice ou Paris.

En ce qui concerne les prix des maisons, l’écart n’est que de 1 à 2 entre d’une part, les métropoles de Brest, du Grand Nancy ou de Rouen Normandie et, d’autre part, celles du Grand Paris et de Nice-Côte d’Azur. Et l’écart entre les métropoles de Bordeaux, Lyon, Marseille, Montpellier et Strasbourg d’une part et celles du Grand Paris et de Nice-Côte d’Azur est faible, de l’ordre de 20 %.