Kauf/Verkauf Immobilie Spanien - rechtliche und steuerliche Aspekte
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Das Dokument bietet umfassende Informationen über die rechtlichen und steuerlichen Aspekte des Immobilienkaufs in Spanien, einschließlich der Empfehlung, qualifizierte Anwälte und Finanzberater hinzuzuziehen, um Risiken zu minimieren. Es werden häufige Fehler aufgezeigt, die Käufer machen können, sowie die verschiedenen Kosten, die beim Kauf und im Anschluss an den Kauf einer Immobilie anfallen. Zudem werden spezifische Informationen zu Notarterminen und Grundbuchanmeldungen sowie zu den laufenden Kosten nach dem Kauf bereitgestellt.
Kauf/Verkauf Immobilie Spanien - rechtliche und steuerliche Aspekte
- 1. Page 1 of 12 Fragen und Antworten zum Kauf einer Immobilie in Spanien De Micco & Friends Spanien De Micco & Friends ist als Tochtergesellschaft der De Micco & Friends Group in Spanien mit seinen Anwälten, Steuerberatern, Finanz- und Immobilienexperten inzwischen in allen Metropolen vertreten. Die Zentrale der Spanischen Gruppe befindet sich in Palma de Mallorca. Mit einem Netzwerk von mehr als 200 Anwälten und Steuerberatern erhalten Sie als Mandant der De Micco & Friends lokale und internationale Rechts- und Steuerberatung auf höchstem Niveau und zu sehr guten Konditionen. Im Folgenden haben wir Ihnen die Prozesse eines Immobilieninvestments in Spanien zusammengestellt. Bitte beachten Sie, dass insbesondere die steuerlichen Aspekte von Region zu Region abweichen können. I.) Rechtliche Formalitäten & Kosten beim Immobilienkauf in Spanien Kaufen ohne Risiko Generell empfiehlt es sich, dass Käufer einer Immobilie in Spanien einen qualifizierten Rechtsanwalt zu ihrer Vertretung und einen mit den lokalen und internationalen Steuer- und Abgaben vertrauten Finanzberater zur Erledigung der Steuerangelegenheiten hinzuziehen. Zwar bietet Spanien inzwischen eine recht hohe Rechtssicherheit beim Immobilienerwerb, dennoch kommt es bis heute immer wieder zu Fällen, bei denen Käufer nach dem Erwerb mit erheblichen Problemen oder unerwarteten Kosten zu kämpfen haben, da gewisse Prozesse nicht beachtet, Dokumente nicht geprüft oder einfach Verträge entwickelt wurden, die den Käufer massiv benachteiligen. Nicht selten müssen bis heute erworbene Objekte oder Anbauten sogar abgerissen werden, weil z.B. Umbau- oder Anbaumaßnahmen nicht korrekt genehmigt oder deren Genehmigung bei den verschiedensten Behörden nicht eingetragen wurden. Nachgenehmigungen sind zwar in einigen Fällen möglich, bedürfen aber in jedem Falle einer gründlichen Prüfung und sind mit hohen Kosten verbunden. Häufige Gestaltungsfehler bei Grunderwerben in Spanien Steuerlasten werden dem Käufer aufgelastet, obwohl sie vom Verkäufer zu tragen sind. Verwechslung des ausländischen und spanischen Güterrechts beim Kauf von Immobilien durch Ehepartner. Fehlende Erklärung und Prüfungen bezüglich der Lastenfreiheit der Immobilie Hypothekenlasten werden nicht zeitgleich (Zug um Zug) gelöscht und verbleiben als Belastung auf der Immobilie. Falsche Annahmen über angebliche Steuerbegünstigungen bei dem Erwerb einer Gesellschaft (S.L.), die Eigentümerin der Immobilie ist. Versteckte oder ungewollte Gewährleistungsausschlüsse, die dem Käufer künftige Mängelrügen unmöglich machen. Eine Steuervertretung in Spanien wird nicht genannt, obgleich sie für Nichtsteuerresidente in Spanien obligatorisch ist, und zwar für den Käufer als auch für den Verkäufer der Immobilie. Eine fehlende Steuervertretung kann schwerwiegende Folgen haben. Wenn die Finanzbehörde in Spanien Bescheide nicht zustellen kann, werden diese ohne Verteidigungsmöglichkeit durch
- 2. Page 2 of 12 Bekanntmachung rechtskräftig und vollstreckbar. Dies kann bis zur Beschlagnahmung der Immobilie oder Vollstreckung in ausländische Bankkonten durch die spanische Finanzbehörde im Rahmen der Amtshilfe führen. Obligatorischer Energiepass und Bewohnbarkeitsbescheinigung werden nicht vorgelegt Die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über geleistete Zahlungen wird nicht vorgelegt Ratenzahlungsvereinbarungen haben keinen Eigentumsvorbehaltsschutz bei Nichtzahlung des Kaufpreises. Das Eigentum geht mit notarieller Beurkundung und Eintragung auf den Käufer über. Nicht Beachtung von Vorkaufsrechten von Mietern, Behörden, Nachbarn oder von Miteigentümern. Um sich vor bösen Überraschungen, wie Genehmigungsmängeln oder auch horrenden Steuernachzahlungen, die unter Umständen ein Objekt belasten, zu schützen, kann nur dringend empfohlen werden, vor jedem Kaufabschluss eine gründliche Prüfung durchzuführen zu lassen. Dabei werden nicht nur die Echtheit aller relevanten Dokumente geprüft, sondern auch mögliche Altlasten ermittelt und künftige Risiken bewertet. Mit der Erfahrung von mehr als 1000 betreuten Immobilientransaktionen garantiert Ihnen De Micco & Friends einen sichern und für Sie optimierten Kaufprozess in Spanien. Wir begleiten Sie vom Abschluss eines Vorvertrages (Kaufoption) über die Vertragsgestaltung, den Notartermin bis hin zur Zahlung des Kaufpreises und die rechtssichere Ablösung bestehender Hypotheken. Wenn Sie den Kauf ihrer Immobilie über ein Kreditinstitut finanzieren oder teil-finanzieren möchten, stehen wir Ihnen in diesem Fall ebenfalls beratend und vermittelnd zur Seite. Der Kaufprozess Der Immobilienkauf in Spanien ist ein relativ zügiges Verfahren. Die letzte Instanz im Zusammenhang mit der Eigentumsübertragung einer Immobilie ist, wie in vielen Ländern, das Grundbuchamt. Hier kann auch überprüft werden, ob und in welcher Höhe Lasten auf der Immobilie bestehen. Wenn die Entscheidung zu einem Kauf getroffen wurde, wird bei den meisten Transaktionen in Spanien zunächst ein privatschriftlicher Vertrag abgeschlossen (Optionsvertrag, Opción de Compra, Arras Vertrag oder privatschriftlicher Kauf), in dem die Einzelheiten des Kaufs festgehalten werden. Welcher Vertrag letztlich Anwendung findet, sollte je nach Einzelfall und im Zusammenspiel mit dem beauftragten Anwalt entschieden werden. Inhalt des Vorvertrages ist unter anderem die genaue rechtliche Beschreibung des Objekts, die Festlegung des endgültigen Kaufpreises, die Zahlungsbedingungen, die Bestimmung des Zeitpunktes der Vertragserfüllung sowie der Zeitpunkt der Übergabe der Kaufsache. Bei der Unterzeichnung dieses privatschriftlichen Vertrags wird üblicherweise eine Anzahlung auf den Kaufpreis geleistet, deren Höhe sich im Wesentlichen nach den vertraglich vereinbarten Bedingungen und dem für die Vertragserfüllung vorgesehenen Zeitpunkt richtet. Bei Festlegung eines Vertragserfüllungszeitraumes von 30 bis 90 Tagen ist eine Anzahlung von 10% bis 15% des vereinbarten Kaufpreises üblich. Anstelle einer direkten Anzahlung an den Verkäufer, empfehlen wir die treuhänderische Verwaltung der Anzahlung durch eine Anwaltskanzlei (nach dem Prinzip des Anderkontos) bis zum Abschluss der notariellen Kaufvertragsurkunde. Damit kann im Interesse des Käufers eine zügige Rückabwicklung gewährleistet werden, falls Vereinbarungen nicht eingehalten. Im Falle von bestehenden, noch nicht fertiggestellten Neubauten werden üblicherweise Regelungen über die Zahlungen während der Bauperiode vereinbart. Anzahlungen werden gemäß dem Bauordnungsgesetz von einer Bank oder Versicherungsgesellschaft verbürgt. Zusätzlich ist der Bauherr durch dieses Gesetz dazu
- 3. Page 3 of 12 verpflichtet, eine Zehnjahresversicherung zu Gunsten des Käufers bezüglich möglicher, elementarer Bauschäden abzuschließen. Bei Zahlung des Gesamtkaufpreises wird die öffentliche Verkaufsurkunde (escritura) erstellt. Es ist zu empfehlen, einen Anwalt auch mit der Abwicklung des Kaufs zu beauftragen, da diese Tätigkeiten in Spanien nicht von Notaren ausgeübt werden. Der Anwalt leitet die Verkaufsurkunde direkt zu den Steuerbehörden weiter, wo die Übertragungssteuer veranlagt wird, sofern es sich um eine wiederverkaufte Immobilie oder eine Immobilie aus zweiter Hand handelt. Wird die Immobilie direkt vom Bauunternehmer gekauft, fällt eine Stempelgebühr an. Anschließend wird die Urkunde dem Grundbuchamt zur Einschreibung vorgelegt. Eine vorläufige Einschreibung des Eigentumsübergangs wird sofort vorgenommen. Wichtig für Verkäufer! Mit Unterschrift der notariellen Kaufvertragsurkunde geht das Eigentum auf den Käufer über! Achten Sie also unbedingt auf eine Zug-um-Zug Vereinbarung - Aushändigung des Kaufpreises gegen Unterschrift der notariellen Kaufvertragsurkunde. Die Kosten beim Erwerb eines Objektes Die Übertragungssteuer (I.T.P.) 8%, 9%, 10% werden dem Käufer beim Kauf einer Immobilie belastet (Villa, Wohnung, Land, Ladenlokal, Garage), vorausgesetzt, der Verkäufer ist kein Bauunternehmer oder handelt nicht geschäftsmäßig mit Immobilienverkäufen. Wenn der “steuerliche Mindestwert” der Immobilie (landesabhängig) höher ist als der Kaufpreis, dann wird der steuerliche Mindestwert angewandt. Basierend auf dem “steuerlichen Mindestwert” der Immobilie gelten zurzeit folgende Sätze auf den Balearen (in anderen autonomen Gebieten können diese Steuersätze variieren): - 8% bis zu 400.000 Euro des tatsächlichen Werts berechnet, bzw. 30.000 Euro für Garagen, außer bei Garagen, die ans Haus angeschlossen sind - 9% werden für Beträge zwischen 400.000 € und 600.000 € bzw. ab 50.000 € bei Garagen berechnet. - 10% für Beträge über 600.000 €. Ein Beispiel: Preis der Immobilie: 1.250.000 € Bis zu 400.000 € – 8% = 32.000 € Auf 200.000 € (400.000,01 € bis 600.000 €) – 9% = 18.000 € Rest 650.000 € (600.000,01 € bis 1.250.000 €) – 10% = 65.000 € _______________________________________________________ Summe: 115.000,- € MwSt. und STEMPELGEBÜHR (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: 10% + 1,2% werden erhoben für Villen, Apartmets oder Garagen, die als Anbau zu einer Immobilie gehören, sofern der Verkäufer ein Bauunternehmer oder Promotor ist oder berufsmäßig mit diesen neu gebauten Immobilien handelt. MwSt. und STEMPELGEBÜHR: 21% + 1,2% werden erhoben für Grundstücke, Ladenlokale oder kommerzielle Garagenplätze, sofern der Verkäufer ein Bauunternehmer, Promotor, Händler oder eine Firma ist. In der Regel sind alle für die gewerbliche Nutzung bestimmten Immobilien von dieser Besteuerung betroffen.
- 4. Page 4 of 12 Notartermin und Grundbuch Drei Tage vor der notariellen Beurkundung fordert der Notar einen aktuellen Grundbuchauszug an. Mit der Übersendung des Grundbuchauszuges wird die Immobilie für zehn Tage gesperrt. Wenn ein anderer Notar zu dieser Zeit für die gleiche Immobilie ebenfalls einen Grundbuchauszug anfordert, wird dies vom Register allen weiteren Notaren die ebenso einen Auszug bestellt haben mitgeteilt. Beim Notartermin müssen sich sowohl Käufer als auch Verkäufer ausweisen. Daraufhin verliest der Notar die vorbereitete Urkunde und vermerkt, dass der Kaufpreis entweder vor der Unterschrift des notariellen Kaufvertrages gezahlt wurde oder in diesem Augenblick erbracht wird. Üblich ist die Zahlung beim Notartermin mit einem bankbestätigten Scheck. Unverzüglich nach Abschluss sendet der Notar eine Mitteilung über den Kaufvertrag an das Grundbuchamt. Eine Ausfertigung der Kaufurkunde (escritura) reicht dann der beauftragte Anwalt zur Eintragung im Grundbuchamt (registro de la propiedad) nach. Zahlung des Kaufpreises Der Kaufpreis wird bei der Beurkundung des Kaufvertrages beim Notar in voller Höhe abzüglich eventuell geleisteter Anzahlung vom Käufer an den Verkäufer oder an Dritte Beteiligte bezahlt. Dies kann im Rahmen einer Finanzierung durch einen Vertreter der finanzierenden Bank per bank-bestätigtem Scheck geschehen. In der Regel werden im gleichen Zuge beim Notartermin auch Makler- und Beratungshonorare ausbezahlt. Als Käufer einer spanischen Immobilie sollten Sie keinesfalls per Banküberweisung vor Unterschrift der notariellen Kaufvertragsurkunde bezahlen, da Sie damit in Vorleistung gehen. Sollte der notarielle Kaufvertrag aus irgendwelchen Gründen nicht abgeschlossen werden, müssen geleistete Zahlungen unter Umständen durch aufwändige gerichtliche Verfahren als ungerechtfertigte Bereicherung wieder zurückgeklagt werden. Dieser Prozess kann Jahre dauern. Honorare des Notars und Gebühren für die Grundbucheintragung Die Notar- und Eintragsgebühren liegen zwischen 0,3 und 0,6 %., wobei die Kosten vom Umfang der Beurkundung oder Komplexität der erstellten notariellen Kaufurkunde abhängen, wie z.B. bei der Protokollierung von Satzungen, bei vereinbarten Ratenzahlungen oder im Falle von teilweise fertiggestellten Immobilien. Honorare des Anwalts Anwälte rechnen in Spanien ihre Honorare nach den Gebührenordnungen der Rechtsanwaltskammern ab. Diese sind zwar nur orientativ, sollen aber vor allem Preisdumping verhindern. Es ist einem Anwalt generell untersagt, unter den festgelegten Sätzen tätig zu werden. Da eine Immobilientransaktion verschiedene Tätigkeiten umfasst (Prüfung, Vertragsgestaltung, notarieller Vertrag, Abwicklung) sind die Honorare zumeist gestaffelt. In der Praxis haben sich nunmehr Honorarsätze von 1,5% - 2% des Gesamtkaufpreises nebst MwSt. und externer Kosten für die oben genannten Tätigkeiten durchgesetzt. Die “Plus Valía” Bei der Plus Valia handelt es sich um eine Wertzuwachssteuer. Diese wird von der Gemeinde auf der Grundlage eines Indexes ermittelt und berücksichtigt den Anstieg des Katasterwertes für das Grundstück für den Zeitraum vom Kauf durch den Verkäufer bis hin zum gegenwärtigen Verkaufszeitpunkt. Diese Steuer wird durch die Gemeinde gegen den Verkäufer erhoben. Die Zahllast lässt sich jedoch auch vertraglich regeln. Da bei der Ermittlung dieser Steuer verschiedene Variablen herangezogen werden (Lage,
- 5. Page 5 of 12 Größe des Grundstücks, Umfang der Bebaubarkeit, Zeitraum der Eigentümerstellung des Verkäufers), kann der zu zahlende Betrag erheblich variieren und sollte vor dem Kauf exakt ermittelt werden. Zusammenfassung Nebenkosten Immobilienkauf Die offiziellen Gesamtkosten, die beim Kauf einer Wohnimmobilie anfallen, liegen in Spanien zwischen 9 und 11%, zuzüglich der Prüfungs- und Beratungskosten, die je nach Projektvolumen mit 1,5 bis 2% des Kaufpreises zu kalkulieren sind. II.) Weitere Kosten, die nach dem Immobilienkauf in Spanien anfallen Grundbesitzsteuer (IBI) Gemeindesteuern sind jährlich zu zahlen und werden aufgrund des Katasterwertes oder des vom spanischen Finanzamt eingesetzten Grundstückswertes berechnet. Die Katasterbewertung berücksichtigt sowohl den Wert des Grundstücks als auch den Wert des Gebäudes, je nach Typ, Lage und Nutzung. Mit dieser Wertgrundlage entscheidet jede Gemeinde den Prozentsatz, der bei Berechnung der Gemeindesteuer angewendet werden soll. Müllabfuhrgebühren & Wasserkosten (basura y agua) Die städtischen Gebühren für Müllabfuhr werden von den Gemeinden je nach Liegenschaft festgesetzt und alle sechs Monate gezahlt. Für ein Apartment in Mallorca liegen die Müllgebühren bei ca. 150,- bis 180,- €, für eine größere Villa fallen etwa 240,- € pro Jahr an. Der Wasserverbrauch wird am Wasserzähler abgelesen und wird alle drei Monate erhoben. Beiträge zur Eigentümergemeinschaft Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine vom Gesetz vorgesehene Personenvereinigung, die von den Eigentümern der Apartments innerhalb eines Gebäudes bzw. den Eigentümern der Häuser innerhalb einer Wohnanlage gebildet wird. Der Zweck dieser Gemeinschaft ist die Inhaberschaft sowie Wartung und Unterhaltung der Bestandteile des Gemeinschaftseigentumes eines Gebäudes oder einer Wohnanlage. Jeder Hauseigentümer beteiligt sich prozentual an den Kosten. Üblicherweise wird dieser prozentuale Anteil nach der Größe des Apartments oder des Grundstückes bemessen, bezogen auf die Gesamtfläche der Wohneinheiten oder Grundstücke. Ein Budget für die Jahresausgaben der Gemeinschaft wird im Rahmen der jährlichen Eigentümervollversammlung vorgelegt. Die anwesenden Eigentümer bzw. deren Vertreter müssen das Budget mehrheitlich beschließen. Die Kosten können erheblich variieren. Sie umfassen normalerweise das Gehalt und die Sozialversicherung des Hausmeisters, die Pflege der Gartenanlagen, die Instandhaltung der Aufzüge, Gebäudereparaturen, Müllabfuhr, Wasserkosten für die Bewässerung der Gartenanlage, Stromkosten für die Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen, Gebäudeversicherung, Sicherheitskontrollsystem sowie die Verwaltungskosten. Ein Gemeinschaftspool kann die Kosten erheblich erhöhen. Der Präsident der Eigentümergemeinschaft muss laut Gesetz selbst Eigentümer sein und wird von den Eigentümern gewählt. Er verrichtet seine Arbeit unentgeltlich. Ein Apartment mit 2 Schlafzimmern in einem Gebäude oder einer Anlage mit Hausmeister, Schwimmbad und einem kleinen Garten kann monatlich Gemeinschaftskosten zwischen 120,- € und 300,- € mit sich bringen. In einer Luxuswohnanlage mit mehreren Angestellten im Dienste der Eigentümergemeinschaft und großem Dienstleistungsangebot können diese Kosten bis zu 800,- € betragen. Man sollte sich vor dem Kauf also unbedingt bei der Eigentümergemeinschaft über die tatsächlichen Nebenkosten informieren.
- 6. Page 6 of 12 Versicherungen Die Kosten für eine Standardversicherung für ein Apartment im Wert von €300.000 mit einem Gebäudeinventar im Wert von 48.000,- € belaufen sich auf ca. 400,- € pro Jahr. Man sollte in diesem Zusammenhang beachten, dass die Eigentümergemeinschaft eines Apartmenthauses verpflichtet ist, das Gebäude im Hinblick auf Wiederherstellungskosten zu versichern. Darum muss die Versicherungspolice des einzelnen Wohnungseigentümers lediglich Schäden im Inneren des Apartments, das Inventar sowie Haftung Dritter gegenüber abdecken. Es ist anzuraten, für den Fall des Ausfalls der Versicherung der Eigentümergemeinschaft eine Risikoversicherung abzuschließen. Bei einem Haus mit einem Wiederherstellungswert von 500.000,- € mit einem versicherten Gebäudeinventar im Wert von 180.000,- € liegt die Prämie bei ca. 1.500,- €. Haushaltshilfen Haushaltshilfen sind als Vollzeitangestellte oder auch auf Stundenbasis verfügbar. Die Löhne für eine Vollzeittätigkeit im privaten Haushalt liegen zwischen 900,- € und 1.400,- €, zuzüglich etwa 160,- € pauschalisierte Sozialversicherung. Teilzeithilfen werden üblicherweise auf Stundenbasis mit einem Durchschnittswert von 10,- € bis zu 15,- € pro Stunde bezahlt. Gärtner Der durchschnittliche Stundenlohn für Gärtner liegt bei ca. 15 bis 20,- €. Das Gehalt eines Ganztagsgärtners beträgt monatlich ca. 1.100,- bis 1400,- € (zuzüglich ca. 40% Lohnnebenkosten). Bei Apartments und Reihenhäusern ist die Pflege der Gemeinschaftsgärten Bestandteil der Gemeinschaftskosten. Elektrizität Der Strom wird alle zwei Monate abgerechnet, wobei immer ein Grundbetrag in Rechnung gestellt wird, auch wenn das Objekt nicht genutzt wird. Bei der Berechnung dieses Grundbetrages wird ein Faktor des Stromverbrauchs zugrunde gelegt, der theoretisch erreicht werden könnte, wenn die Immobilie unter Volllast Energie verbraucht. Der Grundbetrag, welcher für ein Apartment mindestens in Rechnung gestellt wird, liegt etwa zwischen 35,- € und 45,- € pro Monat. Für ein Haus werden etwa 90,- € bis 130,- € berechnet. Festanschluss Telefon Für Telefon und ADSL- Anschlüsse werden inzwischen in ganz Spanien Flatrates angeboten. III.) Weitere Steuern und Abgaben Zu den wichtigsten Steuern und Abgaben für Nicht-Residente in Spanien gehören folgende Steuern und Abgaben: a) Wertzuwachssteuer (PlusValía) b) Jährliche Grundbesitzsteuer (IBI) c) Müllabfuhrgebühren und Wasser (Basura y agua) d) Vermögenssteuer (Impuesto de Patrimonio) e) Einkommenssteuer (Impuesto sobre la Renta) f) Vermögenszuwachssteuer (Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales Inmobiliarias)
- 7. Page 7 of 12 Vermögenssteuer Die Vermögenssteuer wurde 2011 erneut in Spanien eingeführt. Der königliche Erlass des Gesetzes 13/2011 vom 17. September 2011 setzt diese Steuer wieder in Kraft und legte die neuen Grenzen für die Bemessungsgrundlagen fest. Das Gesetz 16/2012 vom 27. Dezember 2012 bestimmt, dass dieses Gesetz auch für das Steuerjahr 2013 gilt. Die Vermögenssteuer ist anwendbar auf natürliche Personen mit steuerlichem Wohnsitz in Spanien und auf Nicht-Residente, die Güter oder Rechte auf spanischen Grund und Boden besitzen. Die spanische Vermögenssteuer basiert auf den Netto-Aktiva per 31. Dezember jeden Jahres, der Satz variiert von 0.2% bis 2.5%. Steuerliche Residenten unterliegen einer Bemessungsgrundlage für den Wert ihres Nettovermögens im In- und Ausland, während für Nicht-Residenten eine Bemessungsgrundlage für ihr in Spanien besteuerbares Nettovermögen bzw. Vermögen auf spanischem Grund und Boden gilt. Die steuerlichen Auswirkungen der neuen Vermögenssteuer sind folgende: Die Vermögenssteuer ist anwendbar für die Geschäftsjahre 2011, 2012 und 2013. Eine Befreiung von dieser Steuer wird erneut eingeführt und tritt am 1. Januar 2014 in Kraft (infolgedessen müssen die entsprechenden Steuererklärungen in den Jahren 2012, 2013 und 2014 eingereicht werden). Der befreite Mindestbetrag liegt bei 700.000,- € (früher 108.000,18 €). Daher sind Personen, deren Vermögen unter 700.000 € liegt, von der Zahlung dieser Steuer befreit. Jeder Residente kann den Wert seines gewöhnlichen Wohnsitzes in Spanien bis zu einem Höchstwert von 300.000 € (früher 150.253,03 €) in Abzug bringen. Die Immobiliensteuer wird an die autonomen Gemeinschaften abgeführt. Die derzeitigen Steuersätze sind exemplarisch der untenstehenden Tabelle zu entnehmen. ZU VERSTEUERNDES VERMÖGEN IN EURO GESAMTBETRAG REST DES ZU VERSTEUERNDEN VERMÖGENS ANWEBDARER SATZ % 0 0 167.129,45 0,2 167.129,45 334,26 167.123,43 0,3 334.252,88 835,63 334.246,87 0,5 668.499,75 2.506,86 668.449,76 0,9 1.336.999,51 8.523,36 1.336.999,50 1,3 2.673.999,01 25.904,35 2.673.999,02 1,7 5.347.998,03 71.362,33 5.347.998,03 2,1 10.695.996,06 183.670,29 und darüber 2,5 Die Vermögenssteuer wird individuell auf jede natürliche Person angewandt. Wenn eine Immobilie Eigentum von mehreren Personen ist, muss jede dieser Personen Steuern anteilig am Wert des Gutes und an eventuell vorhandenen Schulden bezahlen. Der beauftragte Anwalt kann zumeist Wege aufzeigen, diese Steuer zu minimieren.
- 8. Page 8 of 12 EINKOMMENSSTEUER Nicht-Residenten (IRNR) Nicht-Residente, die in Spanien Immobilieneigentum besitzen, müssen Einkommenssteuer für die Einkünfte aus ihrem Eigentum bezahlen. Dabei gilt auch die Eigennutzung der Immobilie als „Einkunft“. Bezüglich der Einkünfte aus Immobilieneigentum gibt es zwei Besteuerungsarten: Einkünfte aus Vermietung des Immobilieneigentums: 24,75% auf die Einkünfte aus der Vermietung (Einnahmen minus Ausgaben). Einkünfte durch die Eigennutzung der Immobilien: 24,75% auf 1,1% des Katasterwert der Immobilie (sofern der Katasterwert nach dem 1.1.94 korrigiert wurde; andernfalls gilt wie folgt: 24,75% von 2% des Katasterwerts) Diese Werte gelten derzeit für Einkünfte aus Immobilien in Spanien. Für jede einzelne Einkommensquelle gelten jedoch spezielle Besteuerungsgrundlagen. Residenten (IRPF) Residenten in Spanien müssen ihre Einkommenssteuererklärung vorlegen (Declaración de la Renta de las Personas Físicas) und Auskünfte über ihre Einnahmen machen, unabhängig davon, aus welcher Quelle diese stammen. Wenn eine Person länger als 183 Tage pro Jahr in Spanien wohnt, gilt sie im steuerlichen Sinne als Resident und wird steuerlich veranlagt. VERMÖGENSZUWACHSSTEUER UND ABZÜGE Die Kapitalertragssteuer für Verkäufe von Immobilien für Nicht-Residenten liegt für die Jahre 2012, 2013 und 2014 bei 21%. Die Kapitalertragssteuert wird für den Gewinn bezahlt, der sich aus der Differenz des Immobilienwerts im Jahr des Kaufs (Kaufpreis + Steuern + Kosten) und dem Jahr des Verkaufs (Verkaufspreis abzgl. Kosten und Steuern) ergibt. Der jährlich durch das Haushaltsgesetz neu verabschiedete Prozentsatz zur Angleichung kommt ebenfalls zur Anwendung. Wird die Immobilie durch eine natürliche Person verkauft, die sie vor dem 31.12.1994 erworben hat, verringern sich der Gewinn und damit die Bemessungsgrundlage. Alle Verkäufer, die Nicht-Residente sind, unterliegen einer Abgabe von 3% des Verkaufspreises, unabhängig von dem Jahr, in dem sie die Immobilie erworben haben. Diese 3% muss der Käufer beim Finanzamt unter Einreichung des Formblatts 211 hinterlegen. Der Käufer muss demnach dem Nicht-Residenten-Verkäufer ein Exemplar des Formblatts 211 aushändigen, anhand dessen sich nachweisen lässt, dass das einbehaltene Geld beim Finanzamt einbezahlt wurde. Der Verkäufer kann dann diesen Betrag von der Summe abziehen, die er im Zuge seiner Steuererklärung über den erhaltenen Gewinn einzahlen muss. Ist der einbehaltene Betrag höher als die letztlich zu zahlende Gewinnsteuer, kann eine Rückzahlung der Differenz gefordert werden. Die Vermögenszuwachssteuer beim Immobilienverkauf hat sich im Jahre 2013 für Residenten geändert. Wurde ein Gewinn in einem Zeitraum von bis zu einem Jahr erzielt, werden sie in die allgemeine Steuerbemessungsgrundlage integriert, unter anderem wird der Gewinn den Einkünften aus der Arbeit (bis zu 56%) zugerechnet. Gewinne, die in mehr als einem Jahr erzielt wurden, werden steuerlich wie bisher gehandhabt, d.h., angewandt wird ein fester Zinssatz zwischen 21% und 27%. Die Neuerung im Jahr 2013 besteht also darin, dass die günstigere Pauschalbesteuerung für Einkünfte aus „spekulativen Gewinnen“ abgeschafft wurde, und ihre Besteuerung derjenigen angeglichen wird, die für die Einkünfte aus Arbeit gilt.
- 9. Page 9 of 12 Die Bemessungsgrenzen: Zu versteuerndes Einkommen aus Ersparnissen Anwendbarer Satz % Bis 6.000 € 21% Zwischen 6.000€ und 24.000€ 25 % Ab 24.000€ 27 % Zu 50% befreit sind Vermögenszuwächse aus dem Verkauf von Immobilien auf spanischen Boden, die zwischen dem 12. Mai 2012 und dem 31. Dezember 2012 erworben wurden. Aber auch hier gelten einige Ausnahmen. IV.) WEITERE FRAGEN UND ANTWORTEN Finanzierung von Immobilien Nach der Bankenkrise sind spanische Banken inzwischen wieder an der Vergabe von Hypothekenkrediten interessiert. Allerdings sind die Vergabekriterien massiv angestiegen. Ein qualifizierter ausländischer Kreditnehmer mit entsprechender Bonität kann damit rechnen, eine Hypothek in Höhe von bis zu 70% des offiziellen „Schätzwertes“ der Immobilie bewilligt zu bekommen. Es ist dabei allerdings zu beachten, dass die Schätzungen der anerkannten Gutachter bis zu 30% unter des tatsächlichen Marktwerts liegen. Dennoch sollten sich ausländische Hypothekenanwärter nicht entmutigen lassen. Die von den Banken geforderten Unterlagen müssen qualifiziert vorbereitet werden. De Micco & Friends unterstützt Sie hier in allen Phasen bei der Vorbereitung und der Vermittlung eines optimalen Finanzierungspartners. Die von den spanischen Kreditinstituten geforderten Nachweise und Unterlagen unterscheiden sich nicht sehr von den Anforderungen der Banken anderer Länder. Folgende Unterlagen sollten immer vorbereitet werden: Die Steuererklärungen der letzten 2-3 Jahre Bilanzen und G&V der letzten 2-3 Jahre (Unternehmer) Lohnabrechnung der letzten sechs Monate sowie einen Nachweis für eventuelle andere regelmäßige Einkommen Eine Liste aller derzeitigen monatlichen Zahlungsverpflichtungen Schriftliche Aufstellung Ihres gesamten Vermögens und bestehender Schulden, möglichst beglaubigt durch einen anerkannten Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer Kopie Ihres Ausweises Die geforderten Dokumente können meist auch in Englisch oder Deutsch vorgelegt werden. Handelt es sich jedoch um eine andere Sprache, so muss eine offizielle Übersetzung ins Spanische vorbereitet werden. Für Bürger aus osteuropäischen Ländern, Russland und Ukraine kann es etwas aufwendiger sein, eine Hypothek zu erhalten, da die lokalen Finanz-und Bankensysteme nicht so transparent sind wie in Westeuropa. Aber je nach persönlicher Situation, der Art des Kaufobjekt und der Bonität des Kreditnehmers sind selbstverständlich auch für diese Kundengruppe Hypotheken möglich. Es muss aber in jedem Falle mit einer etwas erhöhten Bearbeitungszeit gerechnet werden.
- 10. Page 10 of 12 Verwaltung, Zahlung der laufenden Kosten, Vertretung Bei größeren Objekten oder auch, wenn Sie neben Ihrer Immobilie noch weitere Geschäfte in Spanien abwickeln, vertritt Sie die De Micco & Friends in allen organisatorischen Belangen bis hin zur pünktlichen Zahlungsabwicklung von Kosten und vertritt Ihre Interessen in Ihrer Abwesenheit. Bei kleineren Objekten unterstützt Sie auch Ihre spanische Hausbank bei der Abwicklung und Zahlung Ihrer laufenden Kosten. Aufenthalt als Tourist Mitglieder der Europäischen Union können sich unbegrenzt in Spanien aufhalten. Für einige außereuropäische Länder, wie z.B. die USA, wurde die Visumpflicht abgeschafft. Die Höchstdauer des Aufenthaltes ist zum Teil auch vom Herkunftsland abhängig. Wichtig zu beachten ist, dass ein nicht in Spanien Ansässiger, der sich 183 Tage oder länger pro Kalenderjahr in Spanien aufhält, von den Steuerbehörden als resident und damit als voll steuerpflichtig eingestuft wird. Andererseits kann eine Residenz in Spanien für Bürger bestimmter Länder auch sehr sinnvoll sein, um z.B. freie Reiseprivilegien zu genießen. So werden derzeit beispielsweise russischen Staatsbürgern Residenzen gewährt, sofern sie eine Immobile im Wert von mindestens 500 .000,- € erwerben. Die jeweils aktuellen Richtlinien, Vorteile und Nachteile erfahren Sie in einem kostenlosen Beratungsgespräch bei De Micco & Friends. Schulen in Spanien Spanien bietet in allen Metropolen internationale Schulen und Kindergärten. Viele bieten auch wöchentliche Unterkunfts- und Verpflegungsmöglichkeiten an. Schüler werden in verschiedenen Sprachen, wie z.B. Englisch, Deutsch oder Französisch unterrichtet und können an einigen Instituten Abschlüsse vom Hauptschulabschluss bis zum Abitur erlangen. De Micco & Friends stellt Ihnen gerne eine aktuelle Liste der lokalen und internationalen Schulen und Empfehlungen zur Verfügung. Ärztliche Versorgung, Krankenhäuser In vielen Metropolen Spaniens wird eine hoch qualifizierte medizinische Versorgung gewährleistet. Mallorca beispielsweise bietet mit international anerkannten Privatkliniken und einem neuen, hoch modernem Großkrankenhaus eine optimale Versorgung. Auch private Krankenzusatzversicherungen kann man lokal abschließen. Diese Versicherungen, die einen erweitertes Leistungsspektrum abdecken, kosten pro Person monatlich zwischen 50,- € und 130,- €, je nach Alter und Gesundheitszustand. Das spanische Krankenversicherungssystem erlaubt den beitragsleistenden EU-Mietgliedern die Benutzung des nationalen Gesundheitssystems durch ein besonderes Formular (E-101). Beitragsleistende Residenten, die selbstständig sind oder eine Gesellschaft besitzen oder aber als Angestellte arbeiten, haben automatisch die Möglichkeit, das spanische Gesundheitssystem durch die direkte Abführung der Sozialabgaben zu nutzen. Weitere Informationen Was auch immer Sie auf Mallorca und in Spanien planen, ob Sie eine Immobilie erwerben möchten, sich geschäftlich engagieren oder ein Business aufsetzen möchten, eine Residenz erlangen oder einfach Ihren Lebensabend genießen wollen, so steht Ihnen De Micco & Friends als Partner zur Verfügung. Schildern Sie uns Ihre Ideen und Ihre Vorhaben - wir sagen Ihnen, was geht und wie es geht.
- 11. Page 11 of 12 Das Erstgespräch, bei denen wir Ihnen in der Regel schon einige Tipps und Beratungsleistung bieten, ist immer kostenfrei und selbstverständlich unverbindlich. Wir freuen uns auf Ihren Besuch! Ihre De Micco & Friends _______________________________________________________________________________________ AUTOREN: DR. LUIGI CARLO DE MICCO RECHTSANWALT MATTHIAS JAHNEL LL.M. HINWEIS! DER TEXT WURDE GEMÄß DEN ANWALTLICHEN SORGFALTSPFLICHTEN ERSTELLT. JEDE HAFTUNG FÜR DEN INHALT ODER SEINER AKTUALITÄT BLEIBT AUSGESCHLOSSEN. EINE EINZELFALLBERATUNG DURCH UNSERE RECHTSANWÄLTE UND STEUERBERATER WIRD DURCH DEN TEXT IN KEINEM FALLE ERSETZT.
- 12. Page 12 of 12 DE MICCO & FRIENDS OFFICES UND KANZLEIEN SPANIEN Bitte kontaktieren Sie uns für Informationen und kostenlose Erstgespräche in Spanien immer über unsere Zentrale in Palma de Mallorca. Je nach Ort Ihres Projekts, der Projektart, den rechtlichen oder steuerlichen Schwerpunkten oder Ihrer Sprachpräferenzen setzen sich unsere lokalen Rechtsanwälte und Steuerberater unverzüglich mit Ihnen in Verbindung. Kollaterale oder internationale Projekte werden in Spanien in der Regel über unsere Niederlassungen in Palma de Mallorca, Barcelona oder Madrid betreut. De Micco & Friends Av. Joan Miro 188 E 07015 Palma de Mallorca Tel: +34 871 944 532 Fax. +34 871 944 737 eMail: [email protected] Web: www.demicco.es Weitere Niederlassungen: Barcelona, Madrid, Marbella, Málaga, Valencia, Sevilla, Cádiz, Almería, Alicante, Bilbao, Pamplona, Oviedo, Córdoba, A Coruña, Santander, Gran Canaria, Tenerife.