‘Groen’ in de kantorenmarkt: elke stad haar eigen definitie

Wat maakt een kantoor ‘groen’?

Wat een duurzaam kantoorgebouw precies is, blijkt in de praktijk minder eenduidig. Internationale standaarden en nationale wetgeving bieden richting, maar in de dagelijkse vastgoedrealiteit zijn het vooral stedelijk beleid, stimuleringsmaatregelen, eisen van huurders en verwachtingen van beleggers die de toon zetten. Duurzaamheid wordt daarmee een dynamisch begrip dat voortdurend meebeweegt met lokale ontwikkelingen.

“Regelgeving vormt de ondergrens voor duurzaamheid in de kantorenmarkt, door minimumnormen vast te stellen voor nieuwbouw en grootschalige renovaties,” zegt Christopher Cummings , Director Sustainable Design bij Savills. Maar hij benadrukt dat dit slechts het vertrekpunt is. “Steden gaan vaak verder, door middel van bouwvoorschriften, stimuleringsmaatregelen en beleidsinitiatieven die lokaal bepalen wat ‘groen’ werkelijk betekent. Binnen één land kunnen daardoor aanzienlijke verschillen bestaan, afhankelijk van lokale politiek en klimaatdoelstellingen.”

Nationale en internationale regels worden echter soms versoepeld door marktomstandigheden, zoals hoge bouwkosten of beperkte financiering. Zo zijn in de onderhandelingen over de Europese richtlijn inzake de energieprestatie van gebouwen (EPBD), de aanvankelijk voorgestelde normen afgezwakt, om verduurzamingsmaatregelen haalbaarder te maken voor een groter deel van de markt. Tegelijkertijd hanteren steden juist vaker strengere normen om lokaal leiderschap op duurzaamheid te tonen.

Vraag naar groene kantoren

Naast regelgeving speelt ook de markt een grote rol: huurders die bereid zijn een groene premie te betalen en beleggers die investeren in duurzaamheid, hebben invloed op de normen. In internationale zakencentra waar financiële en professionele dienstverlening, technologie en life sciences sterk vertegenwoordigd zijn, is de vraag naar duurzame kantoren doorgaans het grootst. Deze bedrijven hebben vaak ambitieuze net-zero doelstellingen en rapporteren publiekelijk over hun duurzaamheidsbeleid via kaders zoals het Science Based Targets Initiative en de Global Reporting Initiative Standards.

Aangezien vastgoed een grote bijdrage levert aan operationele CO₂-uitstoot, stellen dergelijke bedrijven vaak hoge eisen aan hun kantoorportefeuilles, zowel om te voldoen aan regelgeving als aan de verwachtingen van investeerders.

Ook in steden met een sterke vraag naar kantoorruimte voor de publieke sector liggen de duurzaamheidsverwachtingen vaak hoger. Overheidsinstanties zijn gebonden aan klimaatdoelstellingen en moeten tegen vastgestelde termijnen voldoen aan specifieke prestatienormen voor gebouwen.

Wat duurzaamheidsnormen betekenen voor huurders en beleggers

Verschillen in duurzaamheidsnormen op stedelijk niveau brengen uitdagingen én kansen met zich mee voor huurders en beleggers. Beleggers moeten hun strategie afstemmen op lokaal beleid, marktverwachtingen en stimuleringsmaatregelen, en behalen vaak concurrentievoordeel door verder te gaan dan nationale vereisten en in te spelen op stedelijke doelstellingen. Gericht due diligence is hierbij cruciaal.

Voor huurders met internationale portefeuilles is inzicht in deze dynamiek essentieel om vastgoedstrategieën te ontwikkelen die aansluiten bij hun ESG-doelstellingen en kan helpen bij het aantrekken en behouden van talent. Ook de verhouding tussen vraag en aanbod speelt een belangrijke rol: in steden als Singapore en Berlijn overstijgt de vraag naar duurzame kantoren het aanbod, terwijl markten zoals Washington DC, Londen en Amsterdam juist beschikken over een ruimer aanbod van hoogwaardige, duurzame kantoorruimten.

Een aanvullende uitdaging voor internationale huurders en beleggers is het gebrek aan standaardisatie in energielabels, die zowel tussen landen als binnen landen kan verschillen. In België ontvangt eenzelfde energieprestatie (gemeten in kWh/m²/jaar) bijvoorbeeld een ‘C’-label in Vlaanderen, maar een ‘D’ of zelfs ‘F’ in Brussel, vanwege strengere normen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Ook de normen voor primair energieverbruik van ‘A’-gelabelde kantoren lopen sterk uiteen binnen Europa: van circa 35 kWh/m²/jaar in het Verenigd Koninkrijk tot ongeveer 160 kWh/m²/jaar in Nederland.

Iris Kampers , ESG-adviseur bij Savills in Nederland, vertelt: “Hoewel de herziening van de EPBD streeft naar harmonisatie van de meetmethodes, doen internationale huurders en beleggers er voorlopig verstandig aan voornamelijk te vertrouwen op de daadwerkelijke energiegegevens van gebouwen, in plaats van labelvergelijkingen. Door te kijken naar het daadwerkelijke verbruik van een gebouw ontstaat een eerlijk beeld van de werkelijke prestaties van vastgoed. Dit is essentieel om risico’s goed te kunnen inschatten, investeringsbeslissingen te onderbouwen en te voldoen aan duurzaamheidsdoelstellingen.”

Lokaal leiderschap en best practices in duurzame kantoren

Wereldwijd nemen steden een voortrekkersrol op zich op specifieke gebieden van duurzaamheid en geven zij richting aan best practices: 

• Operationele CO₂-uitstoot: New York City’s Local Law 97 zet stapsgewijs ambitieuze emissieplafonds voor grote gebouwen om de operationele uitstoot van bestaande gebouwen terug te dringen en voorziet in aanzienlijke financiële sancties voor eigenaren van verouderde, koolstofintensieve gebouwen die niet voldoen. Iconisch vastgoed zoals het Empire State Building ondergaan retrofitprojecten voor energie-efficiëntie en CO₂-reductie en fungeren als voorbeeld van hoe aanzienlijke energiebesparingen en emissiereducties mogelijk zijn in verouderde kantoorvoorraad.
• Ingebedde CO₂-uitstoot: In Scandinavië, vooral in Oslo en Stockholm, zijn regels opgesteld om ingebedde CO₂-uitstoot te beperken. Dit stimuleert innovatie in materiaalgebruik en ontwerp, evenals de toepassing van circulaire en biobased materialen.Vergunningstrajecten zijn vereenvoudigd, stimuleringsmaatregelen geïntroduceerd en aanbestedingsstrategieën ingevoerd die de voorkeur geven aan houtbouw. Bovendien zijn in beide steden de bouwvoorschriften aangepast om de realisatie van hogere houten gebouwen mogelijk te maken. Mjøstårnet in Noorwegen is hier een voorbeeld van en is inmiddels het hoogste houten gebouw ter wereld.
• Klimaatbestendigheid: Singapore en Amsterdam lopen voorop in klimaatadaptatie. Singapore pakt hittestress, overstromingen en waterzekerheid aan via de Green Mark-certificering, met voorbeelden als het Marina Bay Financial Centre. Amsterdam verplicht nieuwe kantoren regenwater op te vangen en de eerste 60 mm per bui vast te houden, waardoor gebouwen actief bijdragen aan de klimaatbestendigheid van de stad.

Hoewel de ambitie om kantoren te verduurzamen wereldwijd wordt gedeeld, is de weg ernaartoe nog niet uniform. Innovatieve steden fungeren als voorlopers en ontwikkelen modellen die als voorbeeld dienen voor andere steden. Huurders en beleggers die deze lokale verschillen begrijpen en hierop inspelen, kunnen hun portefeuilles toekomstbestendig maken en bovendien een leidende rol spelen in de wereldwijde klimaattransitie.