Aca jj 27 03-2013

Ciclo de conferências ACA/JPA:
O direito ao serviço das empresas e dos cidadãos

2.ª Conferência
Riscos e oportunidades para a regeneração urbana

3.º Tema:
"Negócios com imóveis: como estimular o arrendamento
comercial e habitacional face às(s) nova(s) lei(s)“
Jorge Almeida

27 de março
Salão Nobre da ACA

Sumário
1. Negócios com imóveis: estimular a utilização dos imóveis no comércio
1. Vários tipos de negócios
2. Com transferência total ou parcial da propriedade
3. Sem transferência da propriedade
1. A cessão da exploração comercial
2. O arrendamento

2. O arrendamento comercial face à nova lei
1. O que muda
2. Vantagens e perigos da nova lei para os inquilinos e senhorios

3. O arrendamento habitacional face à nova lei
1. O que muda
2. Vantagens e perigos da nova lei para os senhorios
3. Vantagens e perigos da nova lei para os inquilinos

Negócios com imóveis: estimular a utilização dos
imóveis no comércio
1. Vários tipos de negócios
1. Negócios de cariz pessoal
• Não implicam qualquer uso do imóvel ou de capital do senhorio
nem qualquer risco inerente à constituição ou entrada em
sociedades

2. Negócios de cariz societário
1. Implicam a utilização do imóvel, ou de direitos reais limitados sobre
o imóvel, na constituição ou entrada em sociedade comercial
2. Têm a vantagem de poderem participar nos lucros da empresa na
proporção do valor dado ao imóvel ou direito real limitado usado
como entrada
3. Pode implicar participação nos prejuízos e uso de capital do
senhorio (suprimentos ou empréstimos – com incentivos fiscais)

2. Negócios com transferência total ou parcial da
propriedade para uma sociedade
1. Compra e venda
2. Usufruto
3. Uso
4. Outros (direito de superfície, servidões, etc.)

3. Negócios sem transferência da propriedade (a sociedade ou a
particular)
1. A cessão da exploração comercial
1. Pode implicar a constituição prévia de um Estabelecimento
individual de Responsabilidade Limitada (EIRL) ou sociedade
(unipessoal ou não) – para vantagens fiscais em sede de IRC
2. Permite segurança quanto ao controle da propriedade do
imóvel
3. Permite rendas de cessão com parte fixa e parte variável em
função do lucro
4. Permite um acordo flexível no pagamento de rendas no
período inicial e/ou no período final para permitir a criação
do estabelecimento e/ou a amortização dos empréstimos

3. Negócios sem transferência da propriedade (a sociedade ou a
particular)
2. O arrendamento
1. Permite segurança quanto ao controle da propriedade do
imóvel
2. Permite rendas com parte fixa e parte variável em função do
lucro
3. Permite um acordo flexível no pagamento de rendas no
período inicial e/ou no período final para permitir a criação
do estabelecimento e/ou a amortização dos empréstimos
4. Tem taxas especiais de IRS elevadas (28%) e retenção na
fonte de 25%.

O arrendamento comercial face à nova lei – O que
muda?
A Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto veio promover:

1. Alteração do regime substantivo do arrendamento (para arrendamentos
novos)

2. Revisão do sistema de transição dos contratos antigos (antes de 1990 ou
1995 para o novo regime)
Contratos habitacionais celebrados antes e na vigência do RAU (DL nº 321-B/90 de 15 de Outubro);
Contratos não habitacionais celebrados antes e na vigência do DL nº 257/95 de 30 de Setembro

3. Agilização do procedimento de despejo - https://bna.mj.pt/

4. Melhoria do enquadramento fiscal

O arrendamento comercial face à nova lei – O que
muda?
Principais alterações ao regime substantivo em contratos não habitacionais:

1. Duração dos contratos

2. Incumprimento da obrigação do pagamento de renda

3. Oposição à renovação automática

O arrendamento comercial – O que muda?

Duração dos contratos

Antes:
Depois:
* Regra geral: Liberdade
* Regra geral: Liberdade
das partes
das partes
* Se nada disserem:
* Se nada disserem:
considera-se celebrado
considera-se celebrado
com prazo certo de 10
com prazo certo de 5 anos
anos

Incumprimento da obrigação do pagamento de renda

Depois:
Antes: * 2 meses de atraso + 1 mês para o inquilino pagar
* 3 meses de atraso + 3 meses para o inquilino pagar O despejo é possível ao fim de 3 meses (2+1) ou,
O despejo só é possível ao fim de 6 meses (3+3) após novo atraso, ao fim de 2 meses
* O inquilino pode dar sem efeito a resolução pondo fim * O inquilino só pode dar sem efeito a resolução pondo
à mora as vezes que quiser (exceto em fase judicial, fim à mora uma única vez.
onde apenas pode fazê-lo uma única vez, com * Nos casos de resolução o prazo para a desocupação é
referência a cada contrato) de 1 mês (a contar da resolução).
* Nos casos de resolução o prazo para a desocupação é * Nova situação: Atrasos reiterados superiores a 8 dias,
de 3 meses (a contar da resolução) por 4 vezes (seguidas ou interpoladas), num período de
* o prazo de caducidade do direito de resolução é de 1 1 ano. Neste caso o inquilino não pode pôr fim à mora
ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve mediante pagamento.
de fundamento. * O prazo de caducidade do direito de resolução é de 3
meses.

Denúncia para demolição ou obras profundas

Antes:
Depois:
* Denúncia é feita em acão judicial
* Denúncia por mera comunicação ao
* A indemnização é fixada de acordo inquilino (pré-aviso de 6 meses)
com despesas e danos suportados pelo
* A indemnização é fixada em 1 ano de
inquilino, não podendo ser inferior a 2
renda
anos de renda
* Prazo de 30 dias para acordo quanto
* Não se prevê qualquer prazo para o
ao pagamento da indemnização ou ao
acordo quanto ao pagamento da
realojamento do inquilino (por período
indemnização ou ao realojamento do
não inferior a 2 anos). Na falta de
inquilino (por período não inferior a 5
acordo aplica-se a indemnização.
anos).


Antes:
* A indemnização deve ser paga no mês Depois:
seguinte ao do trânsito em julgado da * A indemnização deve ser paga no
sentença momento da entrega do locado
* A não execução das obras no prazo de 6 * Salvo motivo imputável ao senhorio, a não
meses torna o senhorio responsável pelo execução das obras no prazo de 6 meses
pagamento das despesas e danos suportados torna o senhorio responsável pelo
pelo inquilino, não podendo ser inferior a 2 pagamento da indemnização de 10 anos de
anos de renda e confere ao inquilino o renda
direito à reocupação do locado * Da denúncia não pode resultar duração do
* Da denúncia não pode resultar duração do contrato inferior a 2 anos
contrato inferior a 5 anos

Oposição à renovação automática

Depois:
* Quando deduzida pelo senhorio:
Antes:
240 dias (≥ 6 anos); 120 dias ( 1 a 6 anos); 60
* Quando deduzida pelo senhorio: Pré-aviso dias (6 meses a 1 ano); 1/3 (≤ 6 meses)
de 1 ano
* Quando deduzida pelo inquilino: Pré-aviso
de 120 dias * Quando deduzida pelo inquilino:
120 dias (= ou ≥ 6 anos); 90 dias ( 1 a 6 anos);
60 dias (6 meses a 1 ano); 1/3 (≤ 6 meses)

Os arrendamentos comerciais antigos – O que
muda?
Principais alterações do regime aplicável aos contratos antigos:

A. Contratos anteriores ao RAU (19.11.1990) ou ao DL nº 257/95 (05.10.1995)
1. Regime de transição e atualização rendas
2. Denúncia para demolição ou obras profundas
3. Transmissão por morte

B. Contratos posteriores ao RAU ou ao DL nº 257/95
1. Denúncia pelo senhorio

O arrendamento comerciais – O que muda?
Tipo e duração do contrato e atualização das rendas

Depois:
Antes:
* Estabelecimento de um mecanismo de
* Contratos anteriores a 1995 celebrados por negociação da renda do tipo de contrato e
duração indeterminada não podem ser duração, que privilegia o diálogo entre as
cessados por livre vontade do senhorio, salvo partes. Exceções:
ocorrendo trespasse ou alteração de mais de (i) microentidades (balanço e volume de
50% da composição societária do inquilino; negócios líquido não superior a 500 mil euros,
* O senhorio só pode promover a atualização nº médio de 5 empregados durante o exercício)
da renda se o imóvel estiver avaliado (ii) Associação privada sem fins lucrativos que se
fiscalmente há menos de 3 anos. dedica à atividade cultural, recreativa ou
* Atualização faseada (5/10 anos – ex: desportiva não profissional e declarada de
interesse público ou interesse nacional ou
microempresas) até 4% do valor do locado
municipal.
* Atualização imediata nos casos do artigo (iii) Casa fruída por República de Estudantes.
56º do NRAU
* Período transitório de 5 anos

Negociação
2) O inquilino: 3) O Senhorio:

1.) * Aceita (nada dizendo, * Atualiza a renda, tipo e duração do
O senhorio propõe a por exemplo) contrato
atualização de renda,
transformação do tipo * Contrapõe com nova * Senhorio aceita (30 dias)
de contrato (duração renda, tipo e duração • Senhorio não aceita e
indeterminada para Denuncia o contrato, com pagamento
prazo certo) e duração de indemnização (5 anos de renda -
do contrato (1, 2, 3 média das duas propostas) - + 100%
anos etc..) ou 50% se a renda oferecida pelo
inquilino não for inferior à proposta
O inquilino tem 30 dias pelo senhorio em mais de 10% ou
para responder 20%, respetivamente;
Atualiza renda de acordo com o VPT -
contrato com prazo certo de 5 anos

* Denuncia o contrato * Inquilino tem 3 meses (2+1) para
desocupar o locado; não há atualização da
renda. Compensação pelas obras.

Negociação

1.) * Invoca ser • Período transitório de 5 anos em que a
O senhorio propõe a microentidade, atualização da renda está limitada -
atualização de renda, associação recreativa, renda anual = 1/15 do VPT)
transformação do tipo cultural ou desportiva
de contrato (duração ou república de • Após 5 anos a renda pode ser atualizada
indeterminada para estudantes mediante nova negociação da renda,
prazo certo) e duração não podendo ser invocado o facto de
do contrato (1, 2, 3 um dos referidos tipos de entidades
anos etc..) excecionadas - Na falta de acordo sobre
o tipo e duração, o contrato tem prazo
O inquilino tem 30 dias certo de 2 anos.
para responder

DENÚNCIA PELO SENHORIO
Apenas contratos posteriores a 1995

Antes:
* Há livre denúncia pelo senhorio
Depois:
quando se verifique:
* O senhorio pode denunciar
(i) Trespasse ou locação do
livremente o contrato com uma
estabelecimento; ou
antecedência não inferior a 2 anos.
(ii) Alteração de mais de 50% da
composição societária.

Despejo – BNA – Especiais cuidados
• O procedimento especial de despejo só pode ser utilizado para contratos
cujo imposto do selo tenha sido liquidado
• O pedido de pagamento de rendas passa a poder ser cumulado com o
pedido de despejo no âmbito do procedimento especial de despejo, desde
que tenha sido comunicado ao arrendatário o montante da dívida;
• A desocupação do locado pode ser efectuada por agente de execução ou
notário.
• Caso o arrendatário não desocupe de livre vontade o imóvel, é necessário
recurso ao tribunal para pedir autorização de entrada imediata no imóvel
e o juiz pode considerar necessária a audição do arrendatário.
• É permitida a suspensão e o diferimento da desocupação, por razões de
saúde ou razões sociais imperiosas (carência económica e incapacidade
superior a 60%). O diferimento não pode ser superior a 5 meses.
• Recursos têm efeito meramente devolutivo

O arrendamento habitacional face à nova lei – O
que muda?
Principais alterações ao regime substantivo em contratos habitacionais:

1. Duração dos contratos

2. Incumprimento da obrigação do pagamento de renda

3. Procedimento de denúncia do contrato de habitação de duração
indeterminada

4. Oposição à renovação automática

O arrendamento habitacional – O que muda?

Duração dos contratos

Antes:
Depois:
* Regra geral: 5 a 30 anos
* Regra geral: não existe prazo
* Se nada disserem: considera- mínimo. Prazo máximo mantém-
se celebrado por tempo se 30 anos
indeterminado
* Se nada disserem: considera-
* Exceção: contratos para se celebrado com prazo certo de
habitação não permanente ou 2 anos
fins transitórios

Incumprimento da obrigação do pagamento de renda

Depois:
Antes: * 2 meses de atraso + 1 mês para o inquilino pagar
* 3 meses de atraso + 3 meses para o inquilino pagar O despejo é possível ao fim de 3 meses (2+1) ou,
O despejo só é possível ao fim de 6 meses (3+3) após novo atraso, ao fim de 2 meses
* O inquilino pode dar sem efeito a resolução pondo fim * O inquilino só pode dar sem efeito a resolução pondo
à mora as vezes que quiser (exceto em fase judicial, fim à mora uma única vez.
onde apenas pode fazê-lo uma única vez, com * Nos casos de resolução o prazo para a desocupação é
referência a cada contrato) de 1 mês (a contar da resolução).
* Nos casos de resolução o prazo para a desocupação é * Nova situação: Atrasos reiterados superiores a 8 dias,
de 3 meses (a contar da resolução) por 4 vezes (seguidas ou interpoladas), num período de
* o prazo de caducidade do direito de resolução é de 1 1 ano. Neste caso o inquilino não pode pôr fim à mora
ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve mediante pagamento.
de fundamento. * O prazo de caducidade do direito de resolução é de 3
meses.


Antes:
Depois:
* Denúncia é feita em acão judicial
* A indemnização é fixada de acordo inquilino (pré-aviso de 6 meses)
com despesas e danos suportados pelo
* A indemnização é fixada em 1 ano de
inquilino, não podendo ser inferior a 2
renda
anos de renda
* Prazo de 30 dias para acordo quanto
* Não se prevê qualquer prazo para o
ao pagamento da indemnização ou ao
acordo quanto ao pagamento da
realojamento do inquilino (por período
indemnização ou ao realojamento do
não inferior a 2 anos). Na falta de
inquilino (por período não inferior a 5
acordo aplica-se a indemnização.
anos).


Antes:
* A indemnização deve ser paga no mês Depois:
seguinte ao do trânsito em julgado da * A indemnização deve ser paga no
sentença momento da entrega do locado
* A não execução das obras no prazo de 6 * Salvo motivo imputável ao senhorio, a não
meses torna o senhorio responsável pelo execução das obras no prazo de 6 meses
pagamento das despesas e danos suportados torna o senhorio responsável pelo
pelo inquilino, não podendo ser inferior a 2 pagamento da indemnização de 10 anos de
anos de renda e confere ao inquilino o renda
direito à reocupação do locado * Da denúncia não pode resultar duração do
* Da denúncia não pode resultar duração do contrato inferior a 2 anos
contrato inferior a 5 anos

Denúncia para habitação do senhorio ou filhos
Antes: Depois:
* Denúncia é feita em ação judicial - * Denúncia por mera comunicação ao
Indemnização equivalente a 1 ano de inquilino (pré-aviso de 6 meses) -
renda - Exige-se o requisito de o Indemnização equivalente a 1 ano de renda -
senhorio ser proprietário há mais de 5 Exige-se o requisito de o senhorio ser
proprietário há mais de 2 anos (salvo em
anos caso de sucessão)
* Em caso de possuir vários prédios * O senhorio é livre de escolher o contrato a
arrendados obriga à denúncia do denunciar em caso de vários imóveis
arrendado há menos tempo arrendados (por revogação do artigo)
* Deve dar utilização invocada no prazo * Deve dar utilização invocada no prazo de 3
de 6 meses e por período mínimo de 3 meses e por período mínimo de 2 anos
anos. (indemnização de 10 anos).

Denúncia livre pelo senhorio

Antes: Depois:
* Pré-aviso de cinco anos * Pré-aviso de dois anos
da data da cessação da data da cessação

Oposição à renovação automática

Depois:
* Quando deduzida pelo senhorio:
Antes:
240 dias (≥ 6 anos); 120 dias ( 1 a 6 anos); 60
* Quando deduzida pelo senhorio: Pré-aviso dias (6 meses a 1 ano); 1/3 (≤ 6 meses)
de 1 ano
* Quando deduzida pelo inquilino: Pré-aviso
de 120 dias * Quando deduzida pelo inquilino:
120 dias (= ou ≥ 6 anos); 90 dias ( 1 a 6 anos);
60 dias (6 meses a 1 ano); 1/3 (≤ 6 meses)

Os arrendamentos habitacionais antigos – O que
muda?
Principais alterações do regime aplicável aos contratos antigos:

A. Contratos anteriores ao RAU (1990) ou ao DL nº 257/95
1. Regime de transição e atualização rendas
2. Denúncia para demolição ou obras profundas
3. Transmissão por morte

B. Contratos posteriores ao RAU ou ao DL nº 257/95
1. Denúncia pelo senhorio

O arrendamento habitacionais – O que muda?
Tipo e duração do contrato e atualização das rendas

Antes: Depois:
* Contratos anteriores a 1990 celebrados por * Estabelecimento de um mecanismo de
duração indeterminada não podem ser negociação da renda, do tipo de contrato e
cessados por livre vontade do senhorio duração, que assenta no diálogo entre as
(“contratos para a vida”) partes.
* O senhorio só pode promover a atualização * Duas exceções:
da renda se o imóvel estiver avaliado i) Carência económica
fiscalmente há menos de 3 anos e estiver em
estado pelo menos médio de conservação ii) Idade igual ou superior a 65 anos ou
(nível 3). deficiência com grau de incapacidade superior a
60%
* Atualização faseada (2/5/10 anos) até 4%
* Período transitório de 5 anos
do valor da habitação

Negociação

1.) * Aceita (nada dizendo, * Atualiza a renda, tipo e duração do
O senhorio propõe a por exemplo) contrato – 5 anos, prazo certo (regra)
atualização de renda,
transformação do tipo * Contrapõe com nova * Senhorio aceita (30 dias)
de contrato (duração renda, tipo e duração • Senhorio não aceita e
indeterminada para Denuncia o contrato, com pagamento
prazo certo) e duração de indemnização (5 anos de renda -
do contrato (1, 2, 3 média das duas propostas) - + 100%
anos etc..) ou 50% se a renda oferecida pelo
inquilino não for inferior à proposta
O inquilino tem 30 dias pelo senhorio em mais de 10% ou
para responder 20%, respetivamente;
Atualiza renda de acordo com o VPT -
contrato com prazo certo de 5 anos

* Denuncia o contrato * Inquilino tem 3 meses (2+1) para
desocupar o locado; não há atualização da
renda. Compensação pelas obras.

Negociação

1.) * Invoca circunstâncias * Período transitório de 5 anos em que a
O senhorio propõe a de carência económica atualização da renda está limitada (max.
atualização de renda, taxa de esforço de 25% do rendimento do
transformação do tipo agregado familiar, com teto de 1/15 do
de contrato (duração VPT). Para rendimentos inferiores a 500
indeterminada para euros mensais a taxa de esforço é 10%. Para
prazo certo) e duração rendimentos entre 500 euros e 1500 euros
do contrato (1, 2, 3 mensais a taxa de esforço é de 17%. - Após
anos etc..) 5 anos a renda pode ser atualizada a
valores de mercado, competindo à
O inquilino tem 30 dias Segurança Social encontrar resposta para a
para responder situação de carência se se mantiver.

Negociação

1.) * Invoca que tem idade * Propõe nova renda e o senhorio aceita.
O senhorio propõe a ≥65 anos ou deficiência
atualização de renda, com grau de * Senhorio não aceita e atualiza a renda de
transformação do tipo incapacidade > 60% acordo com o VPT (renda anual = 1/15 do
de contrato (duração VPT);
indeterminada para
prazo certo) e duração * Em qualquer caso não há alteração do
do contrato (1, 2, 3 tipo ou duração do contrato sem acordo do
anos etc..) inquilino.

O inquilino tem 30 dias
para responder

DENÚNCIA PARA DEMOLIÇÃO OU OBRAS PROFUNDAS
Contratos anteriores a 1990

Depois:
Antes: Inquilino
* Denúncia é feita em ação judicial * O Senhorio é apenas obrigado a
* O Senhorio é obrigado a realojar o realojar, no mesmo concelho e em
Inquilino independentemente da sua condições análogas, o Inquilino com
idade idade ≥ a 65 anos ou deficiência ≥ 60%,
sendo celebrado um novo contrato por
prazo indeterminado.

TRANSMISSÃO POR MORTE
Contratos anteriores a 1990

Depois:
* Limita-se a transmissão por morte para ascendentes
em 1º grau (pais) que convivam há mais de 1 ano;
- Elimina-se a possibilidade de transmissões sucessivas;
- Impede-se a transmissão para pessoa com outra casa
Antes: própria ou arrendada no mesmo concelho (ou concelho
* Há transmissão por morte para qualquer ascendente limítrofe, no caso de Lisboa e Porto)
* Há transmissão sucessiva entre pais, ascendentes e - Transmissão dá lugar à transição do contrato para o
filhos novo regime (contrato com prazo de 2 anos) quando
ocorra:
(i) para ascendente que viva com o inquilino e tenha
idade inferior a 65 anos; ou
(ii) para descendente quando este fizer 18 anos ou,
estando ainda a estudar, 26 anos.

DENÚNCIA PELO SENHORIO
Apenas contratos posteriores a 1990

Depois:
* O senhorio pode denunciar
livremente o contrato com uma
antecedência não inferior a 2 anos;
Antes: * Exclui-se a possibilidade da livre
* Não há livre denúncia pelo senhorio. denúncia nas situações de inquilinos
com:
(i) Idade igual ou superior a 65 anos; ou
(ii) Deficiência com grau de
incapacidade superior a 60%.

ENQUADRAMENTO FISCAL
LEI Nº 60-A /2011 REGIME DE AVALIAÇÃO ESPECIAL – PRÉDIOS URBANOS
ARRENDADOS

O valor patrimonial tributário, para efeitos exclusivamente de IMI, não pode
exceder o valor que resultar da capitalização anual pela aplicação do
factor 15 – Foi necessário fazer a declaração das rendas até 31 de Outubro
de 2012.
Ver: Ofício-Circulado nº 40106/2012, de 10 de Agosto, da DSIMI/AT

Prédios devolutos – as taxas de IMI entre 0,5% e 0,8% são elevadas,
anualmente, para o triplo no caso dos prédios urbanos que se encontrem
devolutos há mais de um ano e de prédios em ruínas.

Prédios devolutos

São os prédios urbanos ou fracções autónomas que durante um ano se
encontrem desocupados (DL nº 159/2006)

Indícios de desocupação – Inexistência de contratos em vigor de
telecomunicações, água, gás e electricidade ou de inexistência de
facturação.

Excepções – destinados a habitação por curtos períodos em praias, campo,
termas; adquiridos para revenda por pessoas singulares ou colectivas;
habitação de emigrantes.

A Lei 55-A/2012, publicada em Suplemento ao D.R. do passado dia 29 de
Outubro, em vigor desde o dia seguinte, alterou entre outros o nº 4 do
artigo 94º do CIRC («Retenções na fonte»), determinando que as retenções
na fonte de IRC passavam a ser efetuadas à taxa de 25% (…), e não de
acordo com as taxas de retenção na fonte de IRS.

Tal significa que, desde 30 de Outubro 2012., a retenção na fonte sobre
rendimentos prediais passou a dever ser efetuada à taxa de 25%, e não à
taxa de 16,5% que vigorou até 29 de Outubro.

O Orçamento de Estado para 2013 instituiu, igualmente, uma taxa especial de
28% para estes rendimentos - artigo 72.º n.º 7 CIRS

Há a possibilidade de englobamento destes valores com outros rendimentos
para efeitos de IRS que se aconselha se for mais favorável no caso concreto.

Links úteis
• http://www.portaldahabitacao.pt/pt/nrau/home/
• http://www.deco.proteste.pt/casa/comprar-vender-
casa/simule-e-poupe/calculo-do-arrendamento
• http://dre.pt/pdf1sdip/2013/01/00400/0003800043.pdf
•

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