AKP-8-Evaluasi-Investasi kelayakan pabrik pertemuan 8

Analisis Kelayakan Pabrik
8 – Evaluasi Investasi
Ir. Sutarna, MM

ANALISIS KELAYAKAN PABRIK
DAFTAR ISI
Bab 1 - Pendahuluan
1.1 Pengertian Sistem Produksi
1.2 Latar Balakang Investasi
1.3 Tujuan Analisis Kelayakan Pabrik
1.4 Ruang lingkup Analisis Kelayakan Pabrik
1.5 Pendekatan Analisis Kelayakan Pabrik
Bab 2 - Identifikasi Alternatif Investasi
2.1 Peluang Investasi Berorentasi Pada Kebutuhan
2.2 Peluang Investasi Berorentasi Pada Produk Baru
2.3 Evaluasi Awal Peluang Investasi
Bab 3 - Analisis Aspek Pemasaran
3.1 Pengertian Pasar
3.2 Tahap-Tahap Analisis Pasar
3.3 Teknik-Teknik Peramalan Permintaan
3.4 Formulasi Strategi Pemasaran
Bab 4 - Analisis Aspek Teknis dan Operasi
4.1 Perancangan Produk
4.2 Perancangan Kapasitas
4.3 Perencanaan Proses dan Fasilitas Produksi
4.4 Perencanaan Lokasi
Bab 5 - Analisis Aspek Organisasi
5.1 Perancangan Struktur Organisasi
5.2 Perencanaan Tenaga Kerja
5.3 Program Pelatihan

ANALISIS KELAYAKAN PABRIK
DAFTAR ISI
Bab 6 - Aspek Legal dan Lingkungan
6.1 Badan Hukum
6.2 Aspek Legal Investasi
6.3 Analisis Dampak Lingkungan
6.4 Latar Belakang Analisis Dampak Lingkungan
6.5 Prosedur Penyusunan Analisis Dampak Lingkungan
Bab 7 - Pembiayaan Investasi
7.1 Pengertian Biaya
7.2 Estimasi Biaya Investasi
7.3 Estimasi Biaya Produksi
7.4 Sumber Pembiayaan Investasi
Bab 8 - Evaluasi Investasi
8.1 Tujuan Evaluasi Investasi
8.2 Dasar-Dasar Evaluasi Investasi
8.3 Metoda Evaluasi Investasi
8.4 Analisis Sensitivitas Investasi

Bab 8 – Evaluasi Investasi
8.1 Tujuan Evaluasi Investasi
 Evaluasi dilakukan untuk :
1. Menentukan apakah suatu rencana investasi layak untuk dilaksanakan.
2. Memilih alternatif (kombinasi alternatif) investasi yang dapat
memaksimumkan keuntungan dengan mempertimbangkan kendala sumber
daya (permodalan) yang ada

I. Cash-Flow :
1. Cash flow baru terjadi di masa depan, maka permasalahannya adalah
bagaimana cash flow tersebut dapat diestimasi seteliti mungkin, baik dari
segi komponen-komponen pembentuk cash flow maupun besarnya cash flow
tersebut,
2. Besarnya cash flow (incremental) tahunan biasanya dinyatakan dengan : F =
(R – C – D) (1 – T) + D
R : revenue
C : cost of good sold
D : depriciation
T : tax
3. Cash flow agar bisa dianalisis, paling tidak harus memiliki :
• Nilai investasi awal (I)
• Cash flow tahunan (Fn)
• Nilai sisa/biaya akhir
3. Setelah diperoleh pola cash flow (biasanya lebih dari satu skenario) 
evaluasi investasi dapat dilakukan untuk menentukan investasi mana yang
paling menguntungkan berdasarkan kriteria yang telah dirumuskan
sebelumnya.

II. Konsep Nilai Waktu dari Uang
1. Uang mempunyai nilai terhadap waktu, dan besar nilai itu sangat tergantung
kapan uang itu diterima.
2. Dalam investasi, konsep ini berkaitan dengan masalah bunga yang dapat
dianggap sebagai biaya atas sewa uang karena uang itu digunakan untuk
melakukan investasi usaha.

1. Bunga Sederhana (Simple Interest)
Nilai uang pada suatu saat yang akan datang adalah :
F = P (1 + i.n)
dengan,
F : nilai uang pada akhir periode analisis
P : nilai uang saat ini
i : tingkat bunga per periode waktu
n : periode waktu penelaahannya

2. Bunga Berbunga (Compound Interest)
• Nilai uang pada akhir periode adalah :
F = P (1 + i)n
dengan,
F : nilai uang pada akhir periode analisis
P : nilai uang saat ini
i : tingkat bunga per periode waktu
N : periode waktu penelaahannya
• Dalam evaluasi investasi metoda discounted cash flow, perrhitungan inilah yang
digunakan dan menjadi dasar perhitungan kriteria investasi yang meliputi
persoaalan :
1. Penentuan nilai sekarang (present value)
2. Pembayaran seragam (uniform series payment)
3. Penerimaan teratur (capital recovery)
4. Unifirm gradient, dll

2. Bunga Berbunga (Compound Interest)
• Dalam melaksanakan evaluasi investasi perlu ditentukan tingkat diskonto yang diinginkan. Tingkat
diskonto diputuskan oleh manajemen dengan pertimbangan :
1. Tingkat bunga tanpa resiko (bunga deposito, dll)
2. Tingkat bunga rata-rata dari macam-macam sumber modal yang dipakai.
3. Resiko inflasi
4. Resiko usaha
• Untuk keperluan evaluasi investasi, perlu ditentukan berapa umur investasi/asset yang akan dijadikan faktor pendiskonto. Beberapa
pendekatan  umur investasi :
1. Usia Pemilikan (ownership life) atau usia pelayanan (service life) : periode waktu yang digunakan dalam pelayanan oleh
pemilik.
2. Usia Akuntansi (accounting life) : suatu usia perkiraan yang terutama didasarkan pada pembukuan dan pertimbangan pajak.
3. Usia Ekonomis conomic life) : periode waktu yang memperkecil biaya total tahunan ekivalen dari asset atau yang
memperbesar pendapatan bersih tahunan ekivalen. Dapat dinyatakan sebagai waktu penggantian yang optimal dan
merupakan kondisi yang tepat untuk studi ekonomi teknik.
4. Usia Abadi (perpetual life) sebenarnya tida k ada yang dicapai oleh asset buatan manusia, dan hanya ada pada asset
tertentu seperti tanah.

3. Berbagai Kondisi dalam Evaluasi Investasi
Secara ekonomis terdapat hubungan :
1. Independent, dimana antar investasi tidak saling mempengaruhi.
2. Dependent, suatu investasi dipengaruhi oleh investasi lain :
a. Bersifat komplemen, jika suatu investasi yang bila dilaksanakan dapat meningkatkan
pendapatan dari investasi lain. Suatu investasi menjadi syarat (secara teknologis, ekonomis)
bagi investasi lain.
b. Bersifat subtitusi, jika investasi ini dilaksanakan akan dapat menurunkan hasil dari investasi
lain. Jika investasi tersebut dipilih, maka investasi pasangannya tidak bisa dilaksanakan.

Commercial
Profitability
Analysis
Investment
Profitability
Analysis
Financial Analysis
Liquidity Analysis
Capital Structure
Analysis
Simple Methods
Discounted Cash
Flow Methods
Simple Rate of
Return
Pay Back Period
Net Present Value
Internal Rate of
Return
Framework for Commercial Profitability Analysis

I. Metoda Payback Periode:
• Payback Periode adalah jangka waktu yang diperlukan untuk mengembalikan investasi
semula.
• Kriteria keberhasilan metoda ini adalah jangka waktu, yaitu meminimumkan payback periode
tersebut.
• Latar belakang penggunaan metoda payback periode :
a. Bila investasi yang dianalisis sangat tidak pasti hasilnya setelah jangka waktu tertentu.
b. Bilamana dana yang dimiliki perusahaan jumlahnya terbatas, sehingga pertimbangan
terutama ditujukan kepada investasi yang dapat memberikan hasil secepatnya.
c. Investasi yang mempunyai payback periode yang pendek memberikan earning per share
yang lebih menarik dalam jangka pendek. Jika perusahaan menggunakan metoda ini
dengan motif tersebut sebenarnya perusahaan mengorbankan pertumbuhan di masa
depan.
d. Kesederhanaan analisisnya.

𝑰=∑
𝒕=𝟏
𝒑
𝑭 𝒕+ 𝑫𝒕
dimana,
I : total investment
p : pay back periode
Ft : annual net profit in the year t
Dt : annual depreciation in the year t
Ft – Dt : annual net cash earning in the year t

II. Metoda Net Present Value (NPV)
• Sebagai metoda dimana Net Cash Flow dimasa depan didiskontokan menjadi nilai
sekarang dengan menggunakan suku bunga tertentu (biaya modal) dikurangi dengan
biaya investasi awal.
• NPV = Present Value of Benefit – Present Value of Cost
• Analisis Present Value :
Situasi Kriteria
Jika input (misalnya investasi, dll) masing-
masing alternatif sama =
Maksimum Present Value keuntungan atau output
yang lain.
Jika output (misalnya keuntungan, dll)
masing-masing alternatif sama =
Minimasi Present Value biaya atau input yang lain
Jika input maupun output masing-masing
alternatif tidak sama
= Maksimum Net Present Value = Present Value of
Benefit – Present Value of Cost

II. Metoda Net Present Value (NPV)
• NPV = Present Value of Benefit – Present Value of Cost
NPV : net present value of the project
NCF : net cash flow of a project in years 0, 1, 2, ... , n
: discount factor in years 1, 2, .. , n
: 1 / (1 + i)n
NPV = NCF0 + (NCF1 x 1) + (NCF2 x 2) + ... + (NCFn x n)
𝑁𝑃𝑉 =∑
𝑡=1
𝑛
(𝐶𝐼 −𝐶𝑂)𝑡 𝑎𝑡
: a sum total for the whole lifetime of the project from year 0 to year n
Cit : cash inflow in the year t
Cot : cash outflow in the year t
: discount factor in the year t corresponding to the selected rate of discount
𝑎𝑡 =
1
(1+ 𝑖)𝑡
𝑁𝑃𝑉𝑅=
𝑁𝑃𝑉
𝑃(𝐼)
: net present value ratio
: net present value
: present value of total investment

III. Metoda Internal Rate of Return (IRR)
• Metoda-metoda lain tingkat suku bunga sudah ditetapkan, metoda ini suku bunga justru
dicari.
• Dengan membandingkan antara tingkat suku bunga yang sudah didapatkan dan
tingkat suku bunga yang sudah ditetapkan (MARR : Minimum Attractive Rate of Return)
maka pengambil keputusan dapat memutuskan apakah menerima atau menolak suatu
alternatif.
• Pada umumnya IRR didefinisikan sebagai tingkat suku bunga yang dihasilkan oleh suatu
investasi pada saat nilai sekarang dari net cash flow dimasa depan sama dengan
biaya investasi awal.
• Persamaan untuk mencari IRR dari suatu cash flow :
- Present Value of Benefit – Present Value of Cost = 0
- Net Present Value = 0
- Present Value of Cost = Present Value of Benefit
• Analisis IRR :
Situasi Kriteria
Jika input masing-masing alternatif sama = Maksimum Rate of Return
Jika output masing-masing alternatif sama = Maksimum Rate of Return
Jika input maupun output masing-masing
alternatif tidak sama
= Jika hanya 2 alternatif maka :
• Hitung pertambahan ROR (ROR)
• Jika ROR MARR pilih alternatif yang
biayanya lebih besar
• Jika ROR MARR pilih alternatif dengan
biaya lebih kecil
Jika ada 3 atau lebih alternatif digunakan
analisis incremental

III. Metoda Internal Rate of Return (IRR)
• Formula IRR :
𝑖𝑟 =𝑖1 +
𝑃𝑉 (𝑖2 − 𝑖1 )
𝑃𝑉 +𝑁𝑉
= internal rate of return of a project
PV = positive valua of NPV at the lower discount rate
NV = negative value of NPV at the higher discount rate in absolute terms
= lower discount rate at which NPV is still positive but close to zero
= higher rate of discount at which NPV is already negative but close to zero

8.4 Analisis Sensitivitas Investasi
• Untuk melihat pengaruh perubahan-perubahan dari parameter investasi.
• Analisis sensitivitas dari rencana investasi yang melibatkan banyak parameter akan
memperlihatkan aspek-aspek yang penting dari suatu masalah.
• Misalnya : ada dugaan bahwa estimasi biaya tahunan dan nilai akhir suatu investasi
akan sangat bervariasi nilainya  dari analisis sensitivitas diketahui bahwa keputusan
tidak sensitif terhadap perubahan estimasi nilai akhir, tetapi pada saat yang sama
keputusan tersebut sensitif terhadap perubahan estimasi biaya tahunan  pengambil
keputusan akan lebih menitikberatkan pada pengembangan estimasi biaya tahunan
daripada estimasi nilai akhir investasi tersebut.
• Salah satu bentuk analisis sensitivitas adalah analisis titik-impas (breakeven analysis)
=

AKP-8-Evaluasi-Investasi kelayakan pabrik pertemuan 8

More Related Content

Similar to AKP-8-Evaluasi-Investasi kelayakan pabrik pertemuan 8 (20)

More from Mahmudin . (15)

Recently uploaded (20)

AKP-8-Evaluasi-Investasi kelayakan pabrik pertemuan 8

Editor's Notes